O mercado imobiliário há muito tempo tem sido visto como um porto seguro para o capital. No entanto, por trás da fachada de aparente estabilidade, há muitos equívocos que distorcem a percepção e levam a decisões equivocadas. O miragem de lucro fácil, “preços sempre em alta” e “aluguel que paga” ainda persiste, embora a realidade dite regras diferentes. Para eliminar o risco e avaliar as perspectivas reais, é necessário um profundo entendimento dos mecanismos, em vez de seguir padrões comuns. Desmascarar os mitos mais persistentes sobre investimentos imobiliários ajuda a formar uma abordagem sólida para o planejamento e evitar erros custosos.
Mito nº 1. “Investir em imóveis é o investimento mais seguro”
A desinformação começa com a formulação “sempre”. Mesmo ativos defensivos como apartamentos e espaços comerciais dependem de dezenas de variáveis: desde a política de crédito do Banco Central até o estado das redes de engenharia, desde a dinâmica da demanda na região até a situação política na região. Os preços dos apartamentos em Sochi, Surgut ou Yaroslavl podem não apenas estagnar, mas também cair em meio ao excesso de oferta ou mudança na estratégia de desenvolvimento regional.
Em Moscou, de 2014 a 2017, o mercado secundário mostrou uma dinâmica negativa: a queda de preços chegou a 15% em termos de rublos, apesar do influxo de migrantes e do aumento da demanda por aluguel. Isso prova que a estabilidade de preços é uma ilusão, não uma lei de mercado. A miragem de estabilidade se transforma em períodos de inatividade, perda de liquidez e aumento dos custos de manutenção, especialmente com uma localização inadequada.
Mito nº 2. “Alugar um apartamento sempre gera renda passiva”
Contar com uma renda sem preocupações sem considerar os custos é um erro estratégico no contexto dos mitos sobre investimentos imobiliários. Possuir um imóvel obriga a cobrir despesas comunitárias (em média de 4.500 a 8.000 rublos por mês para um apartamento padrão de dois quartos), contribuições para reparos capitais, imposto sobre propriedade (0,1–0,3% do valor cadastral), trabalhos de reparo e, se necessário, serviços de uma empresa de gestão. Para um apartamento no valor de 8,5 milhões de rublos em um complexo de negócios, os compromissos mensais facilmente ultrapassam 20.000 rublos.
Se, ao mesmo tempo, o aluguel rende 55.000 rublos por mês e os períodos vagos entre os inquilinos chegam a 2 meses por ano, o rendimento real cai para o nível de um depósito bancário – não superior a 4–5% ao ano. Além disso, a carga tributária aumenta após a eliminação da dedução fiscal a partir de 2023. Para obter lucro, o investidor deve planejar cuidadosamente, em vez de confiar nas ilusões de um “apartamento que paga”.
Mito nº 3. “Os preços dos imóveis sempre aumentam”
O mito sobre investimentos imobiliários está profundamente enraizado, especialmente na mentalidade pós-soviética. No entanto, os números contam uma história diferente. Em São Petersburgo, no período de 2022 a 2023, as taxas de crescimento de novos empreendimentos desaceleraram para 1,8% ao ano, e em alguns segmentos, incluindo apartamentos, foi registrada uma queda de até 7%. Quedas semelhantes são características de fases de superaquecimento ou estagnação, quando o mercado passa da fase de expansão para a consolidação.
A dinâmica negativa também é observada em cidades monoindustriais, onde a dependência de empresas formadoras de cidade leva à volatilidade dos preços. Em Novotroitsk, Ussuriysk, Kopeysk, os apartamentos perdem até 30% do valor em 3–4 anos com a redução da população e a liquidação de fábricas. A esperança de um “apartamento sempre valorizando” não se justifica com a deterioração da infraestrutura e a redução da atratividade migratória.
Mito nº 4. “Imóveis comerciais sempre são mais lucrativos do que residenciais”
O nível de renda não é o único indicador. Mais importante é o coeficiente de risco e a liquidez. As lojas em varejo de rua podem render 10–13% ao ano, mas permanecem ilíquidas em caso de fechamento do negócio do locatário. A pandemia de COVID-19 mostrou como um ativo de renda rápida se transforma rapidamente em um imóvel vago, que requer pagamento por manutenção, segurança e eletricidade sem receitas.
Em 2021, em Moscou, mais de 3.400 espaços vazios nos primeiros andares de complexos residenciais foram registrados, dos quais mais de 27% não encontraram locatários em 8 meses. Até mesmo áreas premium nas torres “Moscow City” ficaram ociosas, perdendo até 15% do valor ao ano. Além disso, impostos e depreciação estão aumentando. A atratividade do rendimento acaba sendo enganosa se não considerar o risco de mudança no formato de comércio, fechamento de pequenas empresas ou transferência de tráfego online.
Mito nº 5. “Investir em novos empreendimentos traz lucro rápido”
Apostar no aumento do preço na fase de escavação só funciona com um entendimento preciso do mercado. Mas a partir de 2021, os construtores estão mudando para uma formação de preços dinâmica: na fase inicial, o custo já inclui um acréscimo especulativo. Além disso, o prazo de entrega pode ser adiado em 6–12 meses, especialmente para pequenos desenvolvedores.
Dos 278 complexos residenciais entregues na Rússia em 2023, mais de 40% atrasaram a entrada em operação e 16% congelaram a construção. Esses riscos minam a expectativa de rápida revenda. Além disso, as taxas de hipoteca em alta e a redução da demanda devido ao excesso de oferta reduzem ainda mais o lucro. Sem um entendimento claro do segmento, região, construtor e condições legais, participar da construção compartilhada se torna não uma oportunidade de investimento, mas um risco.
Mito nº 6. “Investir em imóveis estrangeiros é um seguro garantido”
A estabilidade dos mercados estrangeiros é outro mito sobre investimentos imobiliários, especialmente na Turquia, nos Emirados Árabes Unidos, na Bulgária e na Geórgia. A compra de apartamentos em resorts muitas vezes vem com restrições ocultas: impossibilidade de obter residência permanente, restrições à revenda, altas taxas de manutenção e dupla tributação.
Em Dubai, as taxas médias de manutenção excedem US$ 3.500 por ano para apartamentos de 60 m². Além disso, para não residentes, existem regras rigorosas de prestação de contas, obrigações de renovar o registro anualmente e registrar o direito de propriedade.
Além disso, o investidor enfrenta flutuações cambiais, restrições à repatriação de capital e, em caso de pressão sancionadora, bloqueio de transações. Fora da UE, vigora a regra “first buy, last out” – em meio a uma política instável, é mais difícil para um estrangeiro vender o ativo.
Mito nº 7. “O retorno do imóvel é maior do que o de instrumentos bancários”
A comparação com depósitos nem sempre é apropriada. O rendimento do aluguel em média na Rússia varia de 3,7% a 5,2% ao ano após a dedução de todas as despesas. Os depósitos em bancos russos oferecem uma taxa de 14–16% com capitalização de juros, seguro total e riscos mínimos.
Os instrumentos financeiros não exigem manutenção, tempo de gestão, interação com inquilinos e ações legais. O rendimento de títulos do governo e fundos de investimento também permite formar uma carteira passiva sem ônus. Somente uma análise profissional permite comparar riscos e benefícios e escolher uma estratégia com base no horizonte e nos objetivos.
Principais despesas ignoradas por investidores iniciantes:
- Despesas comunitárias mensais – de 5.000 rublos em regiões a 20.000 em grandes cidades.
- Imposto sobre propriedade – 0,1–0,3% do valor cadastral.
- Reparo de depreciação – a partir de 50.000 rublos anualmente.
- Comissões da empresa de gestão – 8–12% do aluguel.
- Vacância entre inquilinos – até 90 dias por ano.
- Seguro – 7.000–15.000 rublos por ano.
- Despesas com a busca de inquilinos e formalização de contrato – até 1 mês de aluguel.
Disciplina em vez de crença nos mitos sobre investimentos imobiliários
Investir em imóveis requer não confiar em mitos, mas cálculos precisos e análises ponderadas. O estudo cuidadoso dos custos, da situação de mercado, dos riscos e dos objetivos permite evitar armadilhas e preservar o capital. Os mitos sobre investimentos imobiliários distorcem a percepção, substituem a lógica pela intuição e levam a erros. Apenas a rejeição de generalizações e a aposta em números permitem transformar o imóvel em um instrumento de crescimento, e não uma fonte de perdas.
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