De vastgoedmarkt in Tsjechië blijft gestaag groeien in 2025. De gemiddelde prijs per vierkante meter in Praag lag boven de 130.000 CZK. Tegelijkertijd steeg de vraag van buitenlanders met 14%, vooral in toeristische en universiteitssteden – Brno, Olomouc, Karlovy Vary. En als je ook geïnteresseerd bent in deze regio, lees dan het artikel verder – we zullen je vertellen hoe je als buitenlander een appartement in Tsjechië kunt kopen.
Welke buitenlanders zijn toegestaan in Tsjechië
Sinds 2009 staat de Tsjechische wet EU-burgers toe om zonder beperkingen onroerend goed te kopen. Personen uit derde landen (inclusief het GOS) zijn ook vrij om onroerend goed te kopen voor persoonlijk eigendom, zolang ze de wet op de controle van buitenlandse investeringen niet overtreden. Alleen een paspoort, belastingnummer en bewijs van geldbron zijn vereist.
In 2025 wordt de procedure geregeld door het Burgerlijk Wetboek van het land en zijn er geen extra vergunningen nodig. De aankoop van onroerend goed in Tsjechië gaat gepaard met een standaardtransactie met notariële akte en registratie in het Kadaster.
Stad of resort: waar koop je voordelig
De locatie heeft niet alleen invloed op de prijs van de flat, maar ook op het groeipotentieel. Het verschil tussen steden kan oplopen tot 40% in prijs per vierkante meter met een vergelijkbaar comfortniveau.
Het kopen van een flat in Tsjechië in 2025 biedt een breed scala aan keuzes op het gebied van prijs, oppervlakte en vooruitzichten:
- Praag – zakencentrum, studio’s vanaf 4,5 miljoen CZK, zeer liquide vastgoed met rendementen tot 6% per jaar.
- Brno – technologiecluster, actieve huurmarkt, eenkamerappartementen vanaf 3,2 miljoen CZK.
- Karlovy Vary – spasegment, relevant voor langetermijninvesteringen, huisvesting vanaf 2,9 miljoen CZK.
- Plzeň, Ostrava, Liberec – steden met een infrastructuur in ontwikkeling, ideaal voor initiële investeringen.
Hoe koop je een flat in Tsjechië voor een buitenlander, als het budget beperkt is – let op de secundaire markt of huizen met geschiedenis zonder reparatie. Dergelijke objecten zijn 15-25% goedkoper dan nieuwbouw.
Hoe een flat kopen in Tsjechië voor een buitenlander: voorbereiding van documenten
De lijst met documenten blijft universeel. De transactie gaat vergezeld van een standaard juridisch pakket:
Lijst van documenten:
- Paspoort met notariële vertaling.
- Identificatienummer (Rodné číslo) – uitgegeven door de belastingdienst.
- Een koopcontract (Kupní smlouva) ondertekend door beide partijen.
- Volmacht (als het om een vertegenwoordiger gaat), ook vertaald en gewaarmerkt.
- Uittreksel uit het kadaster (výpis z katastru).
- Bevestiging van betaling van het voorschot of het volledige bedrag.
- Referentie van een bank of hypotheekinstelling als je een lening hebt.
- Betaalde staatskosten (0,01% van het bedrag, minimaal CZK 500).
Registratie in het kadaster duurt 20-30 dagen. Zodra de gegevens zijn ingevoerd, wordt het appartement in Tsjechië voor niet-ingezetenen officieel eigendom.
Visum, verblijfsvergunning en permanente verblijfsvergunning: heeft het kopen van een huis invloed?
Hoe kan een buitenlander een appartement kopen in Tsjechië en een visum of verblijfsvergunning krijgen? Het bezit van een woning is geen automatische basis voor een verblijfsvergunning in het land. Het bezit verbetert het imago van de investeerder. Bij het aanvragen van een verblijfsvergunning of verblijfsvergunning in Tsjechië wordt de aanwezigheid van een woning beschouwd als een stabiele band met de staat.
In de praktijk is het zo dat als een aanvrager 5 miljoen CZK of meer investeert in onroerend goed en huurinkomsten heeft, hij of zij een voordeel krijgt bij het aanvragen van een verblijfsvergunning op zakelijke gronden.
Hypotheek
Buitenlanders in 2025 blijven gebruik maken van de hypotheekprogramma’s van lokale banken. Hoe koop je een flat in Tsjechië voor een buitenlander met een lening – doe een aanvraag bij instellingen met een internationale praktijk:
- Tsjechische Spaarbank.
- Handelsbank.
- CSOB.
Algemene voorwaarden:
- tarief van 5,3 procent per jaar;
- aanbetaling – van 30 procent;
- een looptijd van maximaal 30 jaar.
De bank vereist een regelmatig inkomen (binnenlands of buitenlands), kredietgeschiedenis en registratie als fiscaal resident. Buitenlanders maken het vaakst gebruik van financiering voor onroerend goed in Praag en Brno, waar de waarde van de woning meer dan 4 miljoen CZK bedraagt.
Hoe koop je een appartement in Tsjechië voor een buitenlander: het verloop van de transactie?
Het proces van de aankoop van een huis in Tsjechië is in elke fase zeer transparant en stabiel. Alle handelingen zijn georganiseerd in een duidelijke structuur die risico’s en onzekerheden uitsluit.
De transactie wordt op een consistente manier geformaliseerd:
- Selectie van het object met verdere juridische verificatie – analyse van de eigendomsgeschiedenis, lasten en schulden.
- Sluiting van een voorlopig contract en vooruitbetaling – het standaardbedrag is 10% van de huisvestingskosten.
- Ondertekening van de belangrijkste koopovereenkomst met vastlegging van betalingsvoorwaarden en overdrachtsvoorwaarden.
- Documenten certificeren bij een notaris en een aanvraag indienen bij de kadastrale kamer voor registratie van de overdracht van rechten.
- Overschrijving van het saldo op de rekening van de verkoper of een advocaatdeposito (advokátní úschova) voor extra zekerheid.
- Het overhandigen van de sleutels en het opstellen van een acceptatiecertificaat met het vastleggen van de staat van het object.
De procedure kan in de standaard registratieprocedure in vier tot zes weken worden afgerond. Juridische ondersteuning kost 1-1,5% van de waarde van het onroerend goed, notarisdiensten kosten ongeveer 0,5%. Bijkomende kosten kunnen zijn: vertaling van documenten en advieskosten voor internationale nederzettingen.
Belastingen
Als je een appartement koopt in Tsjechië, geldt er vanaf 2020 geen aankoopbelasting. De koper betaalt:
- zegelrecht voor registratie – ongeveer CZK 500;
- jaarlijkse onroerendgoedbelasting – CZK 500-5.000, afhankelijk van het gebied en de regio;
- mogelijke belasting op huurinkomsten – 15% voor inwoners, 35% voor niet-ingezetenen.
Alle bedragen zijn onder voorbehoud van declaratie. De belastingdienst controleert transacties streng, vooral als het gaat om offshore-rekeningen.
Huisvesting als investering: een groeiende trend
Appartementen in Tsjechië voor buitenlanders worden steeds populairder als investering. De gemiddelde huuropbrengst is 4,5% per jaar, tot 7% in Praag en Brno. In 10 jaar tijd zijn de huizenprijzen met 98% gestegen, vooral in de wijken Vinohrady, Karlin en Andel.
Er is een gestage trend naar het kopen van onroerend goed en vervolgens het organiseren van lange termijn huurcontracten via professionele agentschappen. De minimale instapkosten beginnen vanaf 2,5 miljoen CZK.
Conclusies
Het is voor een buitenlander niet moeilijker om een appartement te kopen in Tsjechië dan om een huurcontract te tekenen in Berlijn. Een duidelijke procedure, een stabiel wettelijk kader, gunstige investeringsvoorwaarden en volledige transparantie maken de vastgoedmarkt aantrekkelijk voor zowel wonen als zakendoen.
Bureaucratie legt nog diepere verschillen tussen verblijfsvergunning en verblijfsvergunning bloot. Om een tijdelijke status te krijgen is een reden vaak voldoende: studie, werk, gezinshereniging, investering.
De verschillen tussen verblijfsvergunningen en permanente verblijfsvergunningen bepalen niet alleen een juridische categorie, maar ook de levenskwaliteit, de betrouwbaarheid van de status en de ontwikkelingshorizon.