Il mercato immobiliare è da tempo considerato un porto sicuro per il capitale. Tuttavia, dietro la facciata di apparente stabilità si nascondono molte false convinzioni che distorto la percezione e spingono a decisioni sbagliate. Il miraggio di facili guadagni, “prezzi in costante aumento” e “affitti che mantengono” rimane resistente, anche se la realtà impone regole diverse. Per escludere il rischio e valutare le prospettive reali, è necessaria una profonda comprensione dei meccanismi, anziché seguire schemi comuni. Smascherare i miti più radicati sugli investimenti immobiliari aiuta a sviluppare un approccio sano alla pianificazione e evitare costosi errori di valutazione.
Mito n. 1. “Gli investimenti immobiliari sono gli investimenti più sicuri”
L’inganno inizia con l’affermazione “sempre”. Anche attività difensive come appartamenti e locali commerciali dipendono da decine di variabili: dalla politica creditizia della Banca Centrale allo stato delle reti ingegneristiche, dalla dinamica della domanda nella zona alla situazione politica nella regione. I prezzi degli appartamenti a Sochi, Surgut o Yaroslavl possono non solo fermarsi, ma anche scendere in negativo a causa di un eccesso di offerta o di un cambiamento nella strategia di sviluppo regionale.
A Mosca, dal 2014 al 2017, il mercato secondario ha mostrato una dinamica negativa: il calo dei prezzi ha raggiunto il 15% in termini equivalenti in rubli, nonostante l’afflusso di migranti e la crescita della domanda di affitti. Ciò dimostra che la stabilità dei prezzi è un’illusione, non una legge di mercato. Il miraggio della stabilità si traduce in inattività, perdita di liquidità e aumento dei costi di mantenimento, specialmente con una posizione non corretta.
Mito n. 2. “Affittare un appartamento porta sempre un reddito passivo”
Contare su un reddito senza problemi senza considerare le spese è un errore strategico nel contesto dei miti sugli investimenti immobiliari. Possedere un’unità implica il pagamento delle bollette (in media da 4.500 a 8.000 rubli al mese per un bilocale standard), contributi per la ristrutturazione, tassa sulla proprietà (0,1-0,3% del valore catastale), lavori di ristrutturazione e, se necessario, servizi di una società di gestione. Per un appartamento del valore di 8,5 milioni di rubli in un complesso residenziale di classe business, gli obblighi mensili superano facilmente i 20.000 rubli.
Se l’affitto porta 55.000 rubli al mese e ci sono vuoti tra gli inquilini fino a 2 mesi all’anno, il rendimento effettivo scende al livello di un deposito bancario, non superiore al 4-5% annuo. Inoltre, il carico fiscale aumenta dopo l’abolizione delle detrazioni fiscali a partire dal 2023. Per ottenere un profitto, l’investitore deve pianificare attentamente, anziché fare affidamento sulle illusioni di un “appartamento che nutre”.
Mito n. 3. “I prezzi immobiliari aumentano sempre”
Il mito sugli investimenti immobiliari è radicato profondamente, specialmente nella mentalità post-sovietica. Tuttavia, i numeri dicono altro. A San Pietroburgo, nel periodo dal 2022 al 2023, i tassi di crescita per i nuovi edifici si sono rallentati al 1,8% annuo, e per alcuni segmenti, inclusi gli appartamenti, si è registrata una diminuzione fino al 7%. Simili cali sono tipici delle fasi di surriscaldamento o stagnazione, quando il mercato passa dalla fase di espansione a quella di consolidamento.
La dinamica negativa si osserva anche nelle città monocompartimentali, dove la dipendenza dalle imprese che costituiscono il nucleo porta a una volatilità dei prezzi. A Novotroitsk, Ussuriysk, Kopeysk, gli appartamenti perdono fino al 30% del valore in 3-4 anni con la diminuzione della popolazione e la chiusura delle fabbriche. La speranza in un “appartamento che aumenta di valore per sempre” non si giustifica con il peggioramento dell’infrastruttura e la riduzione dell’attrattiva migratoria.
Mito n. 4. “L’immobile commerciale è sempre più redditizio di quello residenziale”
Il livello di reddito non è l’unico indicatore. Più importante è il coefficiente di rischio e la liquidità. I locali commerciali nel retail di strada possono portare dal 10 al 13% annuo, ma rimangono illiquidi in caso di chiusura dell’attività dell’affittuario. La pandemia da COVID-19 ha mostrato come un’attività redditizia si trasformi rapidamente in un’unità vuota, che richiede pagamenti per il mantenimento, la sicurezza e l’elettricità senza entrate.
Nel 2021 a Mosca sono stati registrati oltre 3.400 locali vuoti al piano terra dei complessi residenziali, di cui più del 27% non hanno trovato un affittuario entro 8 mesi. Anche le aree premium nelle torri di “Mosca-Città” sono rimaste inutilizzate, perdendo fino al 15% del valore all’anno. Inoltre, le tasse e l’ammortamento aumentano. L’attrattiva del reddito si rivela illusoria se non si considera il rischio di cambiamento del formato del commercio, la chiusura delle piccole imprese o il trasferimento del traffico online.
Mito n. 5. “Investire in nuove costruzioni porta guadagni rapidi”
Scommettere sull’aumento del prezzo in fase di scavo funziona solo con una comprensione precisa del mercato. Tuttavia, a partire dal 2021, i costruttori stanno passando a una formazione dinamica dei prezzi: nella fase iniziale, il costo include già un sovrapprezzo speculativo. Inoltre, il termine di consegna può essere posticipato di 6-12 mesi, specialmente per i piccoli sviluppatori.
Dei 278 complessi residenziali consegnati in Russia nel 2023, oltre il 40% hanno ritardato l’entrata in funzione e il 16% hanno addirittura sospeso la costruzione. Questi rischi minano la previsione di una rapida rivendita. Inoltre, l’aumento dei tassi ipotecari e la diminuzione della domanda in caso di eccesso di offerta riducono ulteriormente il profitto. Senza una chiara comprensione del segmento, della zona, del costruttore e delle condizioni legali, partecipare alla costruzione in compartecipazione diventa un rischio, non un’opportunità di investimento.
Mito n. 6. “Investire in immobili all’estero è un’assicurazione garantita”
La stabilità dei mercati esteri è un altro mito sugli investimenti immobiliari, specialmente in Turchia, negli Emirati Arabi Uniti, in Bulgaria e in Georgia. L’acquisto di appartamenti nelle località turistiche è spesso accompagnato da restrizioni nascoste: impossibilità di ottenere la residenza permanente, limitazioni sulla rivendita, tariffe elevate per i servizi e doppia tassazione.
A Dubai, le spese medie per il mantenimento superano i $3.500 all’anno per un appartamento di 60 m². Inoltre, per i non residenti ci sono rigide regole di rendicontazione fiscale, obblighi di rinnovo annuale della registrazione e registrazione dei diritti di proprietà.
Inoltre, l’investitore si trova di fronte a fluttuazioni del tasso di cambio, restrizioni al trasferimento di capitali e, in caso di pressioni sanzionatorie, al blocco delle operazioni. Al di fuori dell’UE, vale la regola “first buy, last out” – in caso di politiche instabili, è più difficile per un straniero vendere l’attività.
Mito n. 7. “Il reddito immobiliare è superiore a quello degli strumenti bancari”
Il confronto con i depositi non è sempre appropriato. Il rendimento dell’affitto in media in Russia è del 3,7-5,2% annuo dopo aver considerato tutte le spese. I depositi presso le banche russe offrono un tasso del 14-16% con capitalizzazione degli interessi, assicurazione completa e rischi minimi.
Gli strumenti finanziari non richiedono manutenzione, tempo per la gestione, interazione con gli inquilini e azioni legali. Il rendimento degli OFZ e dei fondi comuni di investimento consente anche di creare un portafoglio passivo senza oneri. Solo un’analisi professionale consente di confrontare rischi e benefici e scegliere una strategia in base all’orizzonte temporale e agli obiettivi.
Le principali spese che i principianti investitori ignorano:
- Spese mensili per le bollette – da 5.000 rubli nelle regioni a 20.000 nelle grandi città.
- Tassa sulla proprietà – 0,1-0,3% del valore catastale.
- Ristrutturazione ammortamento – da 50.000 rubli all’anno.
- Commissioni della società di gestione – 8-12% dell’affitto.
- Vuoti tra gli inquilini – fino a 90 giorni all’anno.
- Assicurazione – da 7.000 a 15.000 rubli all’anno.
- Spese per la ricerca di un inquilino e la stipula del contratto – fino a 1 mese di affitto.
Disciplina anziché credere ai miti sugli investimenti immobiliari
Investire in immobili richiede non fiducia nei miti, ma calcoli precisi e analisi ponderate. Lo studio attento dei costi, della situazione di mercato, dei rischi e degli obiettivi consente di evitare trappole e preservare il capitale. I miti sugli investimenti immobiliari distorto la percezione, sostituendo la logica con l’intuizione e portando a errori. Solo rinunciando alle generalizzazioni e puntando sui numeri è possibile trasformare l’immobile in uno strumento di crescita, anziché una fonte di perdite.
La burocrazia mette in luce differenze ancora più profonde tra permesso di soggiorno e permesso di soggiorno. Per ottenere lo status temporaneo, spesso è sufficiente un motivo: studio, lavoro, ricongiungimento familiare, investimento.
Le differenze tra permessi di soggiorno e permessi di soggiorno permanenti non determinano solo una categoria giuridica, ma la qualità della vita, l’affidabilità dello status e gli orizzonti di sviluppo.