Le marché immobilier est depuis longtemps perçu comme un havre de paix pour le capital. Cependant, derrière la façade de stabilité apparente se cachent de nombreuses idées fausses qui faussent la perception et poussent à des décisions erronées. Le mirage de profits faciles, de « prix toujours en hausse » et de « location rentable » reste tenace, même si la réalité dicte d’autres règles. Pour éliminer les risques et évaluer les perspectives réelles, une compréhension approfondie des mécanismes est nécessaire, plutôt que de suivre des schémas courants. Démasquer les mythes les plus persistants sur les investissements immobiliers aide à adopter une approche saine en matière de planification et à éviter des erreurs coûteuses.
Mythe n°1. « L’immobilier est l’investissement le plus sûr »
L’illusion commence avec le terme « toujours ». Même des actifs de protection tels que les appartements et les locaux commerciaux dépendent de dizaines de variables : de la politique de crédit de la banque centrale à l’état des réseaux d’ingénierie, de la dynamique de la demande dans la région à la situation politique dans la région. Les prix des appartements à Sotchi, Surgut ou Iaroslavl peuvent non seulement stagner, mais aussi chuter en raison d’une surabondance d’offre ou d’un changement de stratégie de développement régional.
À Moscou, de 2014 à 2017, le marché secondaire affichait une dynamique négative : les baisses de prix atteignaient 15% en équivalent rouble, malgré l’afflux de migrants et la demande croissante de location. Cela prouve que la stabilité des prix est une illusion, pas une loi du marché. Le mirage de stabilité se transforme en inactivité, perte de liquidité et augmentation des coûts d’entretien, surtout en cas de mauvaise localisation.
Mythe n°2. « La location d’un appartement garantit toujours un revenu passif »
Compter sur un revenu sans souci sans tenir compte des dépenses est une erreur stratégique dans le contexte des mythes sur les investissements immobiliers. La possession d’un bien implique de couvrir les charges communes (en moyenne de 4 500 à 8 000 roubles par mois pour un deux-pièces standard), les contributions aux travaux de rénovation, l’impôt foncier (0,1 à 0,3% de la valeur cadastrale), les travaux de réparation et, si nécessaire, les services de la société de gestion. Pour un appartement d’une valeur de 8,5 millions de roubles dans un immeuble de standing, les engagements mensuels peuvent facilement dépasser 20 000 roubles.
Si, dans le même temps, la location rapporte 55 000 roubles par mois et que les périodes de vacance entre locataires atteignent jusqu’à 2 mois par an, le rendement réel chute à un niveau équivalent à celui d’un dépôt bancaire, pas plus de 4 à 5% par an. De plus, la charge fiscale augmente après la suppression de la déduction fiscale à partir de 2023. Pour réaliser un profit, l’investisseur doit planifier soigneusement, et non se fier aux illusions de la « location nourricière ».
Mythe n°3. « Les prix de l’immobilier augmentent toujours »
Le mythe des investissements immobiliers est profondément enraciné, en particulier dans la mentalité post-soviétique. Cependant, les chiffres disent autre chose. À Saint-Pétersbourg, entre 2022 et 2023, les taux de croissance des nouveaux développements ont ralenti à 1,8% par an, et pour certains segments, y compris les appartements, une baisse jusqu’à 7% a été enregistrée. De telles baisses sont caractéristiques des phases de surchauffe ou de stagnation, lorsque le marché passe de la phase d’expansion à la consolidation.
Une dynamique négative est également observée dans les villes mono-industrielles, où la dépendance aux entreprises formatrices de ville entraîne une volatilité des prix. À Novotroitsk, Oussouriisk, Kopeïsk, les appartements perdent jusqu’à 30% de leur valeur en 3 à 4 ans en cas de diminution de la population et de fermeture d’usines. L’espoir d’un « appartement toujours plus cher » n’est pas justifié en cas de détérioration de l’infrastructure et de diminution de l’attractivité migratoire.
Mythe n°4. « L’immobilier commercial est toujours plus rentable que le résidentiel »
Le niveau de revenu n’est pas le seul indicateur. Le coefficient de risque et la liquidité sont plus importants. Les locaux commerciaux dans le commerce de détail peuvent rapporter de 10 à 13% par an, mais restent illiquides en cas de fermeture de l’entreprise locataire. La pandémie de COVID-19 a montré comment un actif générateur de revenus se transforme rapidement en un bien vacant qui nécessite des frais d’entretien, de sécurité et d’électricité sans rentrées d’argent.
En 2021, à Moscou, plus de 3 400 locaux vacants ont été recensés au rez-de-chaussée des immeubles résidentiels, dont plus de 27% sont restés sans locataire pendant 8 mois. Même les espaces premium dans les tours de la « Moscou City » sont restés inoccupés, perdant jusqu’à 15% de leur valeur par an. De plus, les impôts et l’amortissement augmentent. L’attrait du revenu se révèle trompeur si l’on ne tient pas compte du risque de changement de format commercial, de la fermeture des petites entreprises ou du transfert du trafic en ligne.
Mythe n°5. « Investir dans les nouveaux développements rapporte des profits rapides »
Miser sur la hausse des prix à l’étape du creusement ne fonctionne que si l’on comprend parfaitement le marché. Mais à partir de 2021, les promoteurs passent à une tarification dynamique : à un stade précoce, le prix inclut déjà une prime spéculative. De plus, la date de livraison peut être repoussée de 6 à 12 mois, en particulier pour les petits promoteurs.
Sur les 278 complexes résidentiels livrés en Russie en 2023, plus de 40% ont retardé la mise en exploitation, et 16% ont gelé la construction. Ces risques sapent l’espoir de revente rapide. De plus, les taux hypothécaires en hausse et la baisse de la demande en cas de surabondance d’offre réduisent encore les profits. Sans une compréhension claire du segment, du quartier, du promoteur et des conditions juridiques, participer à la construction en copropriété devient un risque, pas une opportunité d’investissement.
Mythe n°6. « Investir dans l’immobilier à l’étranger est une assurance garantie »
La stabilité des marchés étrangers est un autre mythe sur les investissements immobiliers, en particulier en Turquie, aux Émirats arabes unis, en Bulgarie et en Géorgie. L’achat d’appartements dans des stations balnéaires est souvent accompagné de restrictions cachées : impossibilité d’obtenir un permis de résidence, restrictions sur la revente, frais élevés de maintenance et double imposition.
À Dubaï, les frais moyens d’entretien dépassent 3 500 $ par an pour un appartement de 60 m². De plus, les non-résidents sont soumis à des règles strictes en matière de déclaration fiscale, d’obligations de renouvellement annuel de l’enregistrement et de fixation des droits de propriété.
De plus, l’investisseur est confronté à des fluctuations des taux de change, des restrictions sur le rapatriement des capitaux, et en cas de pression sanctionnelle, au blocage des opérations. En dehors de l’UE, la règle du « premier acheteur, dernier sortant » s’applique : en cas de politique instable, il est plus difficile pour un étranger de vendre un actif.
Mythe n°7. « Les revenus de l’immobilier sont supérieurs à ceux des instruments bancaires »
La comparaison avec les dépôts n’est pas toujours pertinente. Le rendement locatif moyen en Russie est de 3,7 à 5,2% par an après déduction de toutes les dépenses. Les dépôts dans les banques russes offrent un taux de 14 à 16% avec capitalisation des intérêts, assurance complète et risques minimes.
Les instruments financiers ne nécessitent pas d’entretien, de temps de gestion, d’interaction avec les locataires et d’actions juridiques. Le rendement des obligations d’État et des fonds communs de placement permet également de constituer un portefeuille passif sans contraintes. Seule une analyse professionnelle permet de comparer les risques et les avantages et de choisir une stratégie en fonction de l’horizon et des objectifs.
Les principales dépenses ignorées par les investisseurs débutants :
- Charges mensuelles communes – de 5 000 roubles en région à 20 000 roubles dans les grandes villes.
- Impôt foncier – 0,1 à 0,3% de la valeur cadastrale.
- Réparations d’amortissement – à partir de 50 000 roubles par an.
- Commissions de la société de gestion – 8 à 12% du loyer.
- Vacances entre locataires – jusqu’à 90 jours par an.
- Assurance – de 7 000 à 15 000 roubles par an.
- Frais de recherche de locataire et de conclusion de contrat – jusqu’à 1 mois de loyer.
La discipline plutôt que la croyance aux mythes sur les investissements immobiliers
L’investissement immobilier exige une analyse précise et un examen approfondi des coûts, de la situation du marché, des risques et des objectifs, plutôt que de se fier aux mythes. Une étude attentive des coûts, de la situation du marché, des risques et des objectifs permet d’éviter les pièges et de préserver le capital. Les mythes sur les investissements immobiliers faussent la perception, remplacent la logique par l’intuition et conduisent à des erreurs. Seul le rejet des généralisations et la mise en avant des chiffres permettent de transformer l’immobilier en un outil de croissance, et non une source de pertes.
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