Le marché de l’immobilier en République tchèque poursuit une croissance régulière en 2025. Le prix moyen du mètre carré à Prague a dépassé les 130 000 CZK. Dans le même temps, la demande des étrangers a augmenté de 14 %, en particulier dans les villes touristiques et universitaires – Brno, Olomouc, Karlovy Vary. Si vous êtes également intéressé par cette région, lisez la suite de l’article – nous vous expliquerons comment acheter un appartement en République tchèque pour un étranger.
Quels sont les étrangers autorisés en République tchèque ?
Depuis 2009, la législation tchèque permet aux citoyens de l’UE d’acheter des biens immobiliers sans restrictions. Les ressortissants de pays tiers (y compris de la CEI) sont également libres d’acheter des biens immobiliers pour leur propre compte, à condition de ne pas enfreindre la loi sur le contrôle des investissements étrangers. Seuls un passeport, un numéro d’identification fiscale et une preuve de l’origine des fonds seront exigés.
En 2025, la procédure est régie par le code civil du pays et ne nécessite pas d’autorisations supplémentaires. L’achat d’un bien immobilier en République tchèque s’accompagne d’une transaction standard avec notarisation et enregistrement au cadastre.
Ville ou station balnéaire : où acheter avantageusement
L’emplacement influe non seulement sur la valeur de l’appartement, mais aussi sur le potentiel d’appréciation du capital. La différence entre les villes peut aller jusqu’à 40 % du prix au mètre carré pour un niveau de confort similaire.
L’achat d’un appartement en République tchèque en 2025 offre un large éventail de choix en termes de prix, de mètres et de perspectives :
- Prague – centre d’affaires, studios à partir de 4,5 millions de CZK, biens très liquides avec des rendements allant jusqu’à 6 % par an.
- Brno – pôle technologique, marché locatif actif, appartements d’une chambre à partir de 3,2 millions de CZK.
- Karlovy Vary – segment spa, pertinent pour les investissements à long terme, logement à partir de 2,9 millions CZK.
- Plzeň, Ostrava, Liberec – villes dotées d’infrastructures en développement, idéales pour un investissement initial.
Comment acheter un appartement en République tchèque pour un étranger, si le budget est limité – faites attention au marché secondaire ou aux maisons dont l’histoire n’a pas été réparée. Ces objets sont 15 à 25 % moins chers que les bâtiments neufs.
Comment acheter un appartement en République tchèque pour un étranger : préparation des documents
La liste des documents reste universelle. La transaction est accompagnée d’un dossier juridique standard :
la liste des documents :
- Passeport avec traduction notariée.
- Numéro d’identification (Rodné číslo) – délivré par le bureau des impôts.
- Un contrat de vente (Kupní smlouva) signé par les deux parties.
- Procuration (si un représentant est impliqué), également traduite et certifiée.
- Extrait du cadastre de la propriété (výpis z katastru).
- Confirmation du paiement de l’avance ou du montant total.
- Référence d’une banque ou d’un organisme de crédit hypothécaire si vous avez un prêt.
- Frais d’Etat payés (0,01% du montant, minimum 500 CZK).
L’enregistrement au cadastre prend 20 à 30 jours. Une fois les données saisies, l’appartement en République tchèque pour les non-résidents devient officiellement une propriété.
Visa, permis de séjour et permis de séjour permanent : l’achat d’un logement a-t-il un impact ?
Comment un étranger peut-il acheter un appartement en République tchèque et obtenir un visa ou un permis de séjour ? Le simple fait de posséder un bien immobilier ne donne pas automatiquement droit à un permis de séjour dans le pays. Le bien améliore l’image de l’investisseur. Lors d’une demande de visa ou de permis de séjour en République tchèque, la présence d’un logement est considérée comme un lien stable avec l’État.
En pratique, si le demandeur investit 5 millions de couronnes tchèques ou plus dans des biens immobiliers et dispose de revenus locatifs, il bénéficiera d’un avantage lorsqu’il demandera un permis de séjour pour raisons professionnelles.
Hypothèque
En 2025, les étrangers continuent d’utiliser les programmes hypothécaires des banques locales. Comment acheter un appartement en République tchèque pour un étranger avec un prêt – s’adresser à des institutions ayant une pratique internationale :
- Banque d’épargne tchèque.
- Banque commerciale.
- CSOB.
Conditions d’utilisation :
- de 5,3 % par an ;
- l’acompte – à partir de 30 % ;
- une durée pouvant aller jusqu’à 30 ans.
La banque exige un revenu régulier (national ou étranger), des antécédents de crédit et l’enregistrement de la résidence fiscale. Les étrangers ont le plus souvent recours au financement pour des propriétés à Prague et à Brno, où la valeur du logement dépasse 4 millions de couronnes tchèques.
Comment acheter un appartement en République tchèque pour un étranger : le déroulement de la transaction
Le processus d’achat d’un logement en République tchèque fait preuve d’une grande transparence juridique et d’une grande stabilité à chaque étape. Toutes les actions sont organisées dans une structure claire qui élimine les risques et les incertitudes.
La transaction est exécutée de manière séquentielle :
- Sélection de l’objet avec vérification juridique supplémentaire – analyse de l’historique de la propriété, des charges et des dettes.
- Conclusion d’un contrat préliminaire et versement d’une avance – le montant standard est de 10 % du coût du logement.
- Signature de l’accord principal de vente et d’achat avec fixation des conditions de paiement et de transfert.
- Certifier les documents auprès d’un notaire et soumettre une demande à la chambre cadastrale pour l’enregistrement du transfert de droits.
- Transfert du solde sur le compte du vendeur ou dépôt d’un avocat (advokátní úschova) pour plus de sécurité.
- Remise des clés et établissement d’un certificat de réception fixant l’état de l’objet.
La procédure peut être achevée en quatre à six semaines dans le cadre d’un enregistrement standard. L’assistance juridique coûte 1 à 1,5 % de la valeur du bien, les services notariaux environ 0,5 %. Les coûts supplémentaires peuvent inclure la traduction des documents et les frais de consultation pour les établissements internationaux.
Impôts
Lors de l’achat d’un appartement en République tchèque, il n’y aura pas de taxe d’acquisition à partir de 2020. L’acheteur paie :
- droit de timbre pour l’enregistrement – environ 500 CZK ;
- taxe foncière annuelle – 500-5 000 CZK en fonction de la zone et de la région ;
- impôt éventuel sur les revenus locatifs – 15 % pour les résidents, 35 % pour les non-résidents.
Tous les montants sont soumis à déclaration. Le service des impôts contrôle strictement les transactions, en particulier celles qui concernent les comptes offshore.
Le logement en tant qu’investissement : une tendance croissante
Les appartements en République tchèque destinés aux étrangers sont de plus en plus prisés pour l’investissement. Le rendement locatif moyen est de 4,5 % par an, à Prague et à Brno, il peut atteindre 7 %. En dix ans, les prix des logements ont augmenté de 98 %, en particulier dans les quartiers de Vinohrady, Karlin et Andel.
La tendance est à l’achat de biens immobiliers et à la signature de baux à long terme par l’intermédiaire d’agences professionnelles. Le droit d’entrée minimum est de 2,5 millions de couronnes tchèques.
Conclusions
Il n’est pas plus difficile pour un étranger d’acheter un appartement en République tchèque que de signer un bail à Berlin. Une procédure claire, un cadre juridique stable, des conditions d’investissement favorables et une transparence totale rendent le marché immobilier attrayant, tant pour la vie que pour les affaires.
Le marché du travail s’ouvre complètement. Le passeport tchèque vous permet de travailler directement pour des entreprises internationales en Allemagne, en Autriche, en France et dans d’autres pays, sans quotas ni permis. La plupart des barrières bureaucratiques sont ainsi supprimées et la compétitivité sur le marché s’en trouve accrue.
La formalisation de l’état civil de la République tchèque n’est plus seulement un statut juridique. Elle devient un outil pour une vie confortable, stable et prometteuse au centre même de l’Europe. La valeur pratique de ce document est évidente dans tous les domaines : de la planification des vacances à la création d’une entreprise internationale. Vous trouverez ci-dessous des domaines spécifiques dans lesquels les avantages sont tangibles au quotidien et dans la pratique.
La bureaucratie révèle des différences encore plus profondes entre le permis de séjour et le permis de résidence. Pour obtenir un statut temporaire, une raison suffit souvent : études, travail, regroupement familial, investissement.
Les différences entre les permis de séjour et les permis de séjour permanents ne déterminent pas seulement une catégorie juridique, mais aussi la qualité de vie, la fiabilité du statut et les horizons de développement.