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el El mercado inmobiliario ha sido considerado durante mucho tiempo como un puerto seguro para el capital. Sin embargo, detrás de la fachada de aparente estabilidad se esconden muchos conceptos erróneos que distorsionan la percepción y llevan a decisiones equivocadas. El espejismo de ganancias fáciles, «precios siempre en aumento» y «alquiler que alimenta» sigue siendo resistente, aunque la realidad dicta reglas diferentes. Para eliminar el riesgo y evaluar las perspectivas reales, se requiere una comprensión profunda de los mecanismos, en lugar de seguir patrones comunes. Exponer los mitos más arraigados sobre las inversiones inmobiliarias ayuda a formar un enfoque sensato para la planificación y evitar costosos errores.
Mito n.º 1. «Invertir en bienes raíces es la inversión más segura»
La desinformación comienza con la afirmación de «siempre». Incluso activos defensivos como apartamentos y locales comerciales dependen de decenas de variables: desde la política crediticia del banco central hasta el estado de las redes de ingeniería, desde la dinámica de la demanda en la zona hasta la situación política en la región. Los precios de los apartamentos en Sochi, Surgut o Yaroslavl no solo pueden detenerse, sino también caer en negativo debido al exceso de oferta o al cambio en la estrategia de desarrollo regional.
En Moscú, de 2014 a 2017, el mercado secundario mostró una dinámica negativa: la disminución de los precios alcanzó el 15% en términos de rublos, a pesar del flujo de migrantes y el aumento de la demanda de alquiler. Esto demuestra que la estabilidad de precios es una ilusión, no una ley del mercado. El espejismo de estabilidad se convierte en inactividad, pérdida de liquidez y aumento de los costos de mantenimiento, especialmente en caso de una ubicación incorrecta.
Mito n.º 2. «Alquilar un apartamento siempre genera ingresos pasivos»
Contar con ingresos sin preocupaciones sin tener en cuenta los gastos es un error estratégico en el contexto de los mitos sobre las inversiones inmobiliarias. Poseer una propiedad implica cubrir los pagos de servicios públicos (en promedio de 4,500 a 8,000 rublos al mes para un apartamento estándar de dos habitaciones), contribuciones al fondo de reserva, impuesto sobre la propiedad (0.1-0.3% del valor catastral), reparaciones y, si es necesario, servicios de una empresa de gestión. Para un apartamento con un valor de 8.5 millones de rublos en un complejo residencial de clase alta, los compromisos mensuales fácilmente superan los 20,000 rublos.
Si, al mismo tiempo, el alquiler genera 55,000 rublos al mes y hay vacíos entre inquilinos de hasta 2 meses al año, la rentabilidad real se reduce al nivel de un depósito bancario, no superior al 4-5% anual. Además, la carga impositiva aumenta después de la eliminación de la deducción fiscal a partir de 2023. Para obtener ganancias, el inversor debe planificar cuidadosamente, en lugar de depender de la ilusión de un «apartamento alimentador».
Mito n.º 3. «Los precios de la vivienda siempre aumentan»
El mito de las inversiones inmobiliarias está arraigado profundamente, especialmente en la mentalidad postsoviética. Sin embargo, los números dicen otra cosa. En San Petersburgo, en el período de 2022 a 2023, las tasas de crecimiento de los nuevos desarrollos se desaceleraron al 1.8% anual, y en algunos segmentos, incluidos los apartamentos, se registró una caída del 7%. Estas caídas son características de las fases de sobrecalentamiento o estancamiento, cuando el mercado pasa de la fase de expansión a la consolidación.
La dinámica negativa también se observa en las ciudades monoindustriales, donde la dependencia de las empresas formadoras de ciudades conduce a la volatilidad de los precios. En Novotroitsk, Ussuriysk, Kopeysk, los apartamentos pierden hasta un 30% de su valor en 3-4 años con la disminución de la población y la liquidación de fábricas. La esperanza de una «vivienda siempre en aumento» no se justifica con el empeoramiento de la infraestructura y la disminución de la atractividad migratoria.
Mito n.º 4. «La propiedad comercial siempre es más rentable que la residencial»
El nivel de ingresos no es el único indicador. Más importante es el coeficiente de riesgo y la liquidez. Los locales comerciales en retail pueden generar un 10-13% anual, pero al mismo tiempo, permanecen ilíquidos en caso de cierre del negocio del arrendatario. La pandemia de COVID-19 mostró cómo un activo rentable se convierte rápidamente en un objeto vacante que requiere pago por mantenimiento, seguridad y electricidad sin ingresos.
En 2021, se registraron más de 3,400 locales vacantes en los primeros pisos de complejos residenciales en Moscú, de los cuales más del 27% no encontraron arrendatario en 8 meses. Incluso áreas premium en las torres de «Moscow City» permanecieron vacantes, perdiendo hasta un 15% de su valor al año. Además, los impuestos y la depreciación aumentan. La atractividad de los ingresos resulta engañosa si no se tiene en cuenta el riesgo de cambio en el formato de comercio, cierre de pequeñas empresas o traslado del tráfico a línea.
Mito n.º 5. «Invertir en nuevos desarrollos genera ganancias rápidas»
Apostar al aumento de precios en la etapa de excavación solo funciona con un entendimiento preciso del mercado. Pero a partir de 2021, los desarrolladores están pasando a una fijación dinámica de precios: en la etapa inicial, el costo ya incluye una prima especulativa. Al mismo tiempo, la fecha de entrega puede retrasarse de 6 a 12 meses, especialmente con desarrolladores más pequeños.
De los 278 complejos residenciales entregados en Rusia en 2023, más del 40% retrasaron la puesta en funcionamiento, y el 16% congeló la construcción por completo. Estos riesgos socavan la expectativa de una reventa rápida. Además, las crecientes tasas hipotecarias y la disminución de la demanda con exceso de oferta reducen aún más las ganancias. Sin un claro entendimiento del segmento, área, desarrollador y condiciones legales, participar en la construcción compartida se convierte en un riesgo, no en una oportunidad de inversión.
Mito n.º 6. «Invertir en bienes raíces en el extranjero es un seguro garantizado»
La estabilidad de los mercados extranjeros es otro mito sobre las inversiones inmobiliarias, especialmente en Turquía, Emiratos Árabes Unidos, Bulgaria y Georgia. Comprar apartamentos en resorts a menudo viene con restricciones ocultas: imposibilidad de obtener residencia permanente, restricciones a la reventa, altas tarifas de mantenimiento y doble tributación.
En Dubai, los costos promedio de mantenimiento superan los $3,500 al año por un apartamento de 60 m². Además, para los no residentes, existen estrictas reglas de presentación de informes fiscales, obligaciones de renovación anual del registro y registro de derechos de propiedad.
Además, el inversor se enfrenta a fluctuaciones en el tipo de cambio, restricciones a la repatriación de capitales y, en caso de presión sancionadora, al bloqueo de operaciones. Fuera de la UE, rige la regla «first buy, last out»: con una política inestable, a un extranjero le resulta más difícil vender el activo.
Mito n.º 7. «Los ingresos de la propiedad son mayores que los de los instrumentos bancarios»
La comparación con los depósitos no siempre es adecuada. El rendimiento del alquiler en promedio en Rusia es del 3.7-5.2% anual después de deducir todos los gastos. Los depósitos en bancos rusos ofrecen una tasa del 14-16% con capitalización de intereses, seguro completo y riesgos mínimos.
Los instrumentos financieros no requieren mantenimiento, tiempo de gestión, interacción con inquilinos y acciones legales. El rendimiento de los bonos del gobierno y los fondos de inversión también permite formar una cartera pasiva sin complicaciones. Solo un análisis profesional permite comparar riesgos y beneficios y elegir una estrategia según el horizonte y el objetivo.
Los principales gastos que los inversores principiantes ignoran:
- Pagos mensuales de servicios públicos: desde 5,000 rublos en regiones hasta 20,000 en ciudades grandes.
- Impuesto sobre la propiedad: 0.1-0.3% del valor catastral.
- Reparaciones de amortización: desde 50,000 rublos al año.
- Comisiones de la empresa de gestión: 8-12% del alquiler.
- Vacíos entre inquilinos: hasta 90 días al año.
- Seguro: 7,000-15,000 rublos al año.
- Gastos de búsqueda de inquilinos y formalización de contrato: hasta 1 mes de alquiler.
Disciplina en lugar de creer en los mitos sobre las inversiones inmobiliarias
Invertir en bienes raíces requiere un cálculo preciso y un análisis ponderado, no confiar en mitos. Estudiar detenidamente los costos, la situación del mercado, los riesgos y los objetivos permite evitar trampas y preservar el capital. Los mitos sobre las inversiones inmobiliarias distorsionan la percepción, reemplazan la lógica con la intuición y conducen a errores. Solo renunciando a las generalizaciones y apostando por los números se puede convertir la propiedad en un instrumento de crecimiento, no una fuente de pérdidas.
