Βασικά μύθοι για επενδύσεις σε ακίνητα

Η αγορά ακινήτων έχει για καιρό θεωρηθεί ως ένας ήσυχος λιμένας για το κεφάλαιο. Ωστόσο, πίσω από την επιφάνεια της φαινομενικής σταθερότητας κρύβονται πολλές ψευδείς αντιλήψεις που παραμορφώνουν την αντίληψη και οδηγούν σε λανθασμένες αποφάσεις. Ο μύθος της εύκολης κερδοφορίας, των «πάντα αυξανόμενων τιμών» και της «ενοικίασης που ταΐζει» παραμένει ζωντανός, αν και η πραγματικότητα διατάζει διαφορετικούς κανόνες. Για να αποφευχθεί ο κίνδυνος και να αξιολογηθούν οι πραγματικές προοπτικές, απαιτείται βαθιά κατανόηση των μηχανισμών, όχι απλή ακολούθηση κοινών προτύπων. Η αποκάλυψη των πιο σταθερών μύθων για τις επενδύσεις σε ακίνητα βοηθά στη διαμόρφωση μιας υγιούς προσέγγισης στον σχεδιασμό και στην αποφυγή ακριβών λαθών.

Μύθος 1. «Οι επενδύσεις σε ακίνητα είναι οι πιο αξιόπιστες επενδύσεις»

Η παραπλάνηση ξεκινά με τη διατύπωση «πάντα». Ακόμη και τα προστατευτικά ενεργητικά, όπως διαμερίσματα και εμπορικοί χώροι, εξαρτώνται από δεκάδες μεταβλητές: από τη νομισματική πολιτική της Κεντρικής Τράπεζας μέχρι την κατάσταση των μηχανικών δικτύων, από τη δυναμική της ζήτησης στην περιοχή μέχρι την πολιτική κατάσταση στην περιοχή. Οι τιμές των διαμερισμάτων στο Σότσι, το Σουργούτ ή την Ιαροσλάβλ μπορεί όχι μόνο να σταματήσουν, αλλά και να πάνε σε αρνητικό έδαφος λόγω υπερπροσφοράς ή αλλαγής της περιφερειακής στρατηγικής δόμησης.

Στη Μόσχα από το 2014 έως το 2017, ο δευτερεύων αγορά έδειχνε αρνητική δυναμική: η μείωση των τιμών έφτανε το 15% σε ρούβλια, παρά τη ροή μεταναστών και την αύξηση της ζήτησης για ενοίκιο. Αυτό αποδεικνύει ότι η τιμολογική σταθερότητα είναι μια ψευδαίσθηση, όχι νόμος της αγοράς. Ο μύθος της σταθερότητας μετατρέπεται σε αναστολές, απώλεια ρευστότητας και αύξηση του κόστους συντήρησης, ειδικά σε περίπτωση λανθασμένης τοποθεσίας.

Μύθος 2. «Η ενοικίαση διαμερίσματος πάντα παρέχει παθητικό εισόδημα»

Να βασίζεστε σε ανέμελο εισόδημα χωρίς να λαμβάνετε υπόψη τα έξοδα είναι στρατηγικό λάθος στο πλαίσιο των μύθων για τις επενδύσεις σε ακίνητα. Η κατοχή ακινήτου υποχρεώνει να καλύπτετε τα κοινόχρηστα έξοδα (συνήθως από 4.500 έως 8.000 ρούβλια το μήνα για ένα τυπικό διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων), εισφορές για μείωση καταστροφών, φόρο ακινήτου (0,1–0,3% της κτηματικής αξίας), εργασίες επισκευής και, αν χρειαστεί, υπηρεσίες διαχειριστικής εταιρείας. Για ένα διαμέρισμα αξίας 8,5 εκατομμυρίων ρούβλιων σε ένα κτήριο κατηγορίας business class, οι μηνιαίες υποχρεώσεις υπερβαίνουν εύκολα τα 20.000 ρούβλια.

Εάν η ενοικίαση φέρνει 55.000 ρούβλια το μήνα και οι κενές περίοδοι μεταξύ ενοικιαστών φτάνουν έως 2 μήνες το χρόνο, η πραγματική απόδοση μειώνεται στο επίπεδο της τραπεζικής κατάθεσης — όχι πάνω από 4–5% ετησίως. Ταυτόχρονα, η φορολογική επιβάρυνση αυξάνεται μετά την κατάργηση της φορολογικής απαλλαγής από το 2023. Για να έχετε κέρδος, ο επενδυτής πρέπει να σχεδιάζει προσεκτικά, όχι να βασίζεται στις ψευδαισθήσεις της «τροφοδοτούμενης από την κατοικία».

Μύθος 3. «Οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται πάντα»

Ο μύθος για τις επενδύσεις σε ακίνητα έχει βαθιές ρίζες, ιδίως στη μετασοβιετική νοοτροπία. Ωστόσο, οι αριθμοί λένε κάτι διαφορετικό. Στην Αγία Πετρούπολη στην περίοδο από το 2022 έως το 2023, ο ρυθμός αύξησης στα νέα κτίρια επιβραδύνθηκε στο 1,8% ετησίως, ενώ σε ορισμένα τμήματα, συμπεριλαμβανομένων των διαμερισμάτων, καταγράφηκε πτώση έως 7%. Τέτοιες υποχωρήσεις είναι χαρακτηριστικές των φάσεων υπερθέρμανσης ή στασιμότητας, όταν η αγορά μεταβαίνει από τη φάση της επέκτασης στη συγκέντρωση.

Η αρνητική δυναμική παρατηρείται και στις μονοπολικές πόλεις, όπου η εξάρτηση από τις βιομηχανικές μονάδες προκαλεί την αστάθεια των τιμών. Στο Νοβοτρόιτσκε, το Ουσουρίισκε, το Κοπέισκε, τα διαμερίσματα χάνουν έως 30% της αξίας τους σε 3–4 χρόνια με τη μείωση του πληθυσμού και την κατάργηση των εργοστασίων. Η ελπίδα για «πάντα ακριβαίνοντα διαμερίσματα» δεν δικαιολογείται όταν υπάρχει επιδείνωση της υποδομής και μείωση της μεταναστευτικής ελκυστικότητας.

Μύθος 4. «Τα εμπορικά ακίνητα είναι πάντα πιο επικερδή από τα κατοικίες»

Το επίπεδο του εισοδήματος δεν είναι ο μοναδικός δείκτης. Σημαντικότερος είναι ο συντελεστής κινδύνου και η ρευστότητα. Τα εμπορικά καταστήματα στο λιανικό εμπόριο μπορεί να π