Immobiliensteuern in Tschechien für Ausländer im Jahr 2025 – Was sollte ein Investor wissen?

Im Jahr 2025 zieht Tschechien weiterhin ausländische Käufer und Investoren in den Wohn- und Gewerbeimmobiliensektor an. Die stabile Rechtsgrundlage, Transparenz bei Transaktionen und das prognostizierte Wachstum der Immobilienwerte machen das Land zu einer der attraktivsten Jurisdiktionen für Investitionen in Mitteleuropa. Die Immobiliensteuern in Tschechien bleiben dabei ein wichtiger Faktor, der bei der Planung des Kaufs, des Besitzes und der Vermietung eines Objekts berücksichtigt werden muss.

Hauptsteuer beim Kauf eines Objekts: Gebühr und Ausnahmen

Bis 2020 wurde eine obligatorische Immobilienkaufsteuer in Tschechien erhoben, die 4% des Vertragswerts betrug und vom Käufer zu zahlen war. Im Rahmen der Marktunterstützung wurde die Gebühr jedoch abgeschafft – im Jahr 2025 zahlt der Käufer keine separate Gebühr beim Erstkauf, wenn das Objekt direkt vom Bauträger übertragen wird.

Dennoch können beim Kauf einer Immobilie auf dem Sekundärmarkt zusätzliche finanzielle Verpflichtungen entstehen, wie Notarkosten, Registrierungsgebühren und Verwaltungskosten, die zwischen 1 und 2,5% des Transaktionsbetrags ausmachen. Diese Ausgaben sollten bei der Budgetplanung berücksichtigt werden.

Beim Kauf eines mit Mehrwertsteuer belasteten Objekts, z. B. Apartments von einer juristischen Person, beträgt die Gebühr 21% und ist im Preis enthalten. Solche Situationen sind in der Regel für Neubauten und Nichtwohnobjekte typisch.

Immobiliensteuern in Tschechien beim Besitz

Nach Abschluss des Geschäfts muss der neue Eigentümer jährlich eine Grundsteuer in Tschechien zahlen. Die Höhe der Gebühr wird auf der Grundlage des Katasterwerts, der Fläche und des Objekttyps berechnet. Der durchschnittliche Satz für eine Wohnung beträgt 0,2-0,5 Euro pro Quadratmeter pro Jahr. Für ein Privathaus kann er bis zu 0,8 Euro betragen. Zusätzliche Gebühren können von der Gemeinde festgelegt werden, insbesondere in touristischen Regionen wie Prag oder Karlsbad.

Die Benachrichtigung über die Berechnung erfolgt zu Beginn jedes Jahres, und die Zahlung muss bis Ende Mai erfolgen. Bei Zahlungsverzug werden Strafen verhängt. Eigentümer mehrerer Objekte müssen für jede Adresse separat Erklärungen abgeben. Die Verantwortung für die Zahlung liegt bei einer natürlichen oder juristischen Person, die im Kataster eingetragen ist.

Mieteinnahmen und Steuerlast für den Investor

Ausländische Käufer erwerben oft Immobilien zur Vermietung. In diesem Fall entsteht die Verpflichtung zur Zahlung einer Einkommenssteuer aus der Vermietung in Tschechien. Der Satz für Nichtansässige beträgt 15%, kann jedoch bei falscher Eigentumsstruktur bis zu 19% betragen. Das Einkommen wird unter Berücksichtigung von Ausgaben berechnet, wenn eine Buchhaltung geführt wird, oder nach dem Standardverfahren 60/40: 60% – Ausgaben, 40% – steuerpflichtige Basis.

Bei Vermietung über ein Managementunternehmen entstehen Verpflichtungen für den Eigentümer, auch wenn das Einkommen unregelmäßig eingeht. Verstöße können zu Verwaltungssanktionen und Kontosperrungen führen. Es ist auch wichtig, internationale Abkommen zur Vermeidung der doppelten Besteuerung zu beachten, insbesondere wenn das Mieteinkommen im Ausland bereits in dem Land besteuert wurde, in dem der Investor ansässig ist.

Zusätzliche Kosten beim Besitz

Neben den obligatorischen Gebühren trägt der Immobilieneigentümer regelmäßige Kosten für die Instandhaltung. Dazu gehören kommunale Zahlungen, Beiträge zum Reservefonds, Sicherheits-, Reinigungs- und technische Wartungskosten für gemeinsame Bereiche. Die Höhe der Ausgaben hängt vom Wohnungstyp und der Politik des Verwaltungsunternehmens ab. Alle Ausgaben sollten bei der Kalkulation berücksichtigt werden, insbesondere unter Berücksichtigung der geltenden Immobiliensteuern in Tschechien und der Regeln für die finanzielle Berichterstattung. Die jährlichen Gesamtausgaben können Folgendes umfassen:

• kommunale Zahlungen – 1 bis 2 Euro pro m² pro Monat;
• Beiträge für Reparaturen – bis zu 0,5 Euro pro m²;
• Objektversicherung – ab 100 Euro pro Jahr;
• Buchhaltung bei Vermietung – ab 500 Euro pro Jahr.

Diese Struktur macht eine vorläufige Rentabilitätsberechnung wichtig, insbesondere wenn das Ziel des Kaufs langfristige Investitionen in tschechische Immobilien sind.

Welche Objekte sind für ausländische Investoren verfügbar?

Ausländische Bürger haben das Recht, Immobilien in Tschechien ohne Einschränkungen zu erwerben, mit Ausnahme von landwirtschaftlichen und Waldflächen. Im Mittelpunkt stehen in der Regel Wohnungen und Villen in Prag, Häuser in Brünn, Apartments in Karlsbad sowie Gewerbeimmobilien in Vororten. Beliebte Kategorien sind:

• Studios und Einzimmerwohnungen in neuen Wohnkomplexen;
• Wohnungen im Zentrum von Prag mit Blick auf den Fluss oder historische Denkmäler;
• Haus mit Grundstück in einer ökologisch sauberen Gegend;
• Fertiges Mietgeschäft mit laufendem Vertrag;
• Investitionsgrundstück im Baustadium.

Die Auswahl hängt von den Zielen – Wohnen, Vermietung, Wiederverkauf – und der Eigentumsstruktur (natürliche Person, Unternehmen, Treuhand) ab.

Steuern für ausländische Investoren in Tschechien: Schlüsselsätze

Die Kenntnis der Regeln ist eine Voraussetzung für rechtmäßigen Besitz und effektive Immobilienverwaltung. Die Sätze ändern sich nicht oft, aber jede Aktualisierung der Steuergesetzgebung sollte verfolgt werden. Die wichtigsten Steuersätze und Gebühren:

• für den Besitz – 0,2-0,5 Euro pro m² pro Jahr;
• für Mieteinnahmen – 15-19%;
• Mehrwertsteuer beim Kauf eines neuen Objekts – 21%;
• Registrierungsgebühren – bis zu 2,5% des Transaktionspreises;
• beim Wiederverkauf – 15%, wenn das Objekt weniger als 5 Jahre im Besitz war.

Die Einhaltung der Normen gewährleistet Transparenz im Besitz, minimiert Konflikte mit Steuerbehörden und ermöglicht es, in Zukunft den Status eines Einwohners zu beantragen. Alle Aspekte sind direkt mit der Struktur der Immobiliensteuern in Tschechien verbunden und warum es wichtig ist, sie bei langfristiger Investitionsplanung zu berücksichtigen.

Praktische Empfehlungen beim Kauf

Vor der Kapitalanlage ist es wichtig, eine rechtliche Prüfung des Objekts durchzuführen, die Katasterdokumentation zu analysieren, eine unabhängige Bewertung zu beauftragen und die potenzielle Rentabilität zu berechnen. Die Beteiligung eines professionellen Beraters spielt eine Schlüsselrolle bei der Transparenz des Geschäfts und dem Schutz vor versteckten Kosten.

Es ist ratsam, im Voraus ein Konto bei einer tschechischen Bank zu eröffnen, notarielle Unterstützung zu gewährleisten, eine Steuernummer zu beantragen und die Erklärung rechtzeitig einzureichen. Beim Kauf von Immobilien zur Einkommenserzielung ist es wichtig, den Verwaltungsvertrag sorgfältig zu prüfen. Es ist auch ratsam, die Marktbedingungen in Tschechien mit den benachbarten EU-Ländern zu vergleichen.

Ein solcher umfassender Ansatz hilft, finanzielle Risiken zu minimieren und die rechtlichen Mechanismen optimal zu nutzen, um die Investitionseffizienz zu steigern.

Fazit

Das Verständnis der Struktur der Immobiliensteuern in Tschechien im Jahr 2025 gibt ausländischen Investoren Vertrauen und finanzielle Stabilität. Eine durchdachte Kauf- und Besitzstrategie ermöglicht es nicht nur, das Kapital zu erhalten, sondern auch eine stabile Einnahmequelle bei niedriger Besteuerung zu gewährleisten. Tschechien mit seinem transparenten Markt, rechtlichem Schutz und hoher Nachfrage nach Mietobjekten bleibt einer der besten Orte für Investitionen in der EU.