Der Immobilienmarkt wird schon lange als ruhiger Hafen für Kapital angesehen. Hinter der Fassade vermeintlicher Stabilität verbirgt sich jedoch eine Vielzahl von falschen Vorstellungen, die die Wahrnehmung verzerren und zu fehlerhaften Entscheidungen führen. Der Illusion von leichtem Gewinn, „ständig steigenden Preisen“ und „rentabler Vermietung“ bleibt hartnäckig bestehen, obwohl die Realität andere Regeln vorgibt. Um das Risiko auszuschließen und die realen Perspektiven zu bewerten, ist ein tiefgreifendes Verständnis der Mechanismen erforderlich, anstatt gängigen Mustern zu folgen. Die Entlarvung der hartnäckigsten Mythen über Immobilieninvestitionen hilft dabei, einen gesunden Ansatz für die Planung zu entwickeln und kostspielige Fehler zu vermeiden.
Mythos Nr. 1: „Immobilieninvestitionen sind die sichersten Anlagen“
Die Irreführung beginnt mit der Formulierung „immer“. Selbst so genannte Schutzanlagen wie Wohnungen und Gewerbeimmobilien hängen von Dutzenden von Variablen ab: von der Kreditpolitik der Zentralbank bis zum Zustand der Ingenieursnetze, von der Nachfragedynamik in der Region bis zur politischen Situation in der Region. Die Preise für Wohnungen in Sotschi, Surgut oder Jaroslawl können nicht nur stagnieren, sondern auch aufgrund eines Überangebots oder einer Änderung der regionalen Baupolitik ins Minus gehen.
In Moskau zeigte der Sekundärmarkt von 2014 bis 2017 eine negative Dynamik: Die Preissenkungen betrugen bis zu 15% in Rubel, trotz des Zustroms von Migranten und der steigenden Nachfrage nach Mieten. Dies zeigt, dass Preisstabilität eine Illusion ist und kein Marktgesetz. Die Illusion der Stabilität führt zu Leerständen, Liquiditätsverlusten und steigenden Unterhaltskosten, insbesondere bei falscher Standortwahl.
Mythos Nr. 2: „Die Vermietung einer Wohnung bringt immer passives Einkommen“
Auf einen sorgenfreien Gewinn ohne Berücksichtigung von Ausgaben zu hoffen, ist ein strategischer Fehler im Kontext der Mythen über Immobilieninvestitionen. Der Besitz eines Objekts verpflichtet dazu, die Nebenkosten zu decken (im Durchschnitt von 4.500 bis 8.000 Rubel pro Monat für eine Standard-Zweizimmerwohnung), Beiträge zur Instandhaltungsrücklage, Grundsteuer (0,1–0,3% des Katasterwerts), Reparaturarbeiten und gegebenenfalls die Dienstleistungen eines Verwaltungsunternehmens zu bezahlen. Für eine Wohnung im Wert von 8,5 Millionen Rubel in einem Geschäftsklasse-Wohnkomplex können die monatlichen Verpflichtungen leicht über 20.000 Rubel liegen.
Wenn die Miete dabei 55.000 Rubel pro Monat beträgt und Leerstände zwischen den Mietern bis zu 2 Monate im Jahr betragen, sinkt die tatsächliche Rendite auf das Niveau eines Bankguthabens – nicht mehr als 4-5% pro Jahr. Darüber hinaus steigt die Steuerlast nach der Abschaffung des Steuerabzugs ab 2023. Um Gewinne zu erzielen, muss der Investor sorgfältig planen und sich nicht auf die Illusionen eines „fütternden Apartments“ verlassen.
Mythos Nr. 3: „Die Immobilienpreise steigen immer“
Der Mythos über Immobilieninvestitionen hat sich besonders tief verwurzelt, insbesondere in der postsowjetischen Mentalität. Die Zahlen erzählen jedoch eine andere Geschichte. In Sankt Petersburg verlangsamten sich die Wachstumsraten für Neubauten im Zeitraum von 2022 bis 2023 auf 1,8% pro Jahr, und in bestimmten Segmenten, einschließlich Apartments, wurde ein Rückgang auf 7% verzeichnet. Solche Einbrüche sind typisch für Phasen der Überhitzung oder Stagnation, wenn der Markt von der Expansionsphase in die Konsolidierungsphase übergeht.
Negative Dynamik zeigt sich auch in Monostädten, wo die Abhängigkeit von prägenden Betrieben zu Preisvolatilität führt. In Nowotroizk, Ussurijsk, Kopeisk können Wohnungen bei Bevölkerungsrückgang und Schließung von Fabriken bis zu 30% ihres Werts in 3-4 Jahren verlieren. Die Hoffnung auf eine „ständig steigende Wohnung“ erweist sich als unbegründet bei Verschlechterung der Infrastruktur und Abnahme der Attraktivität für Migration.
Mythos Nr. 4: „Gewerbeimmobilien sind immer rentabler als Wohnimmobilien“
Das Einkommensniveau ist nicht der einzige Indikator. Wichtiger sind das Risikoverhältnis und die Liquidität. Einzelhandelsflächen in der High Street können eine Rendite von 10-13% pro Jahr bringen, bleiben aber illiquide, wenn der Mieter sein Geschäft schließt. Die COVID-19-Pandemie hat gezeigt, wie schnell ein ertragsstarkes Asset zu einem leerstehenden Objekt wird, das Unterhalts-, Sicherheits- und Stromkosten verursacht, ohne Einnahmen zu generieren.
Im Jahr 2021 wurden in Moskau über 3.400 leerstehende Räumlichkeiten im Erdgeschoss von Wohnkomplexen registriert, von denen mehr als 27% innerhalb von 8 Monaten keinen Mieter fanden. Selbst Premiumflächen in den Türmen des „Moskau City“ standen leer und verloren bis zu 15% ihres Werts pro Jahr. Dabei steigen Steuern und Abschreibungen. Die Attraktivität des Einkommens erweist sich als trügerisch, wenn man das Risiko einer Änderung des Handelsformats, der Schließung kleiner Unternehmen oder der Verlagerung des Verkehrs ins Internet nicht berücksichtigt.
Mythos Nr. 5: „Investitionen in Neubauten bringen schnellen Gewinn“
Die Wette auf Preissteigerungen in der Baugrube funktioniert nur bei genauer Kenntnis des Marktes. Aber seit 2021 wechseln die Entwickler zu dynamischer Preisgestaltung: Der Anfangspreis beinhaltet bereits einen spekulativen Aufschlag. Gleichzeitig kann sich die Fertigstellung um 6-12 Monate verzögern, insbesondere bei kleinen Entwicklern.
Von 278 Wohnkomplexen, die 2023 in Russland fertiggestellt wurden, verzögerten mehr als 40% die Inbetriebnahme, und 16% stoppten den Bau ganz. Solche Risiken untergraben die Hoffnung auf schnellen Wiederverkauf. Steigende Hypothekenzinsen und sinkende Nachfrage bei Überangebot verschärfen den Gewinnrückgang zusätzlich. Ohne genaue Kenntnis des Segments, des Standorts, des Entwicklers und der rechtlichen Bedingungen wird die Beteiligung am Bau zu einer nicht investitionsbezogenen Möglichkeit, sondern zu einem Risiko.
Mythos Nr. 6: „Investitionen in ausländische Immobilien sind eine garantierte Absicherung“
Die Stabilität ausländischer Märkte ist ein weiterer Mythos über Immobilieninvestitionen, insbesondere in der Türkei, den VAE, Bulgarien und Georgien. Der Kauf von Wohnungen in Ferienorten geht oft mit versteckten Einschränkungen einher: Unmöglichkeit der Beantragung einer Aufenthaltsgenehmigung, Beschränkungen beim Wiederverkauf, hohe Servicegebühren und doppelte Besteuerung.
In Dubai übersteigen die durchschnittlichen Unterhaltskosten 3.500 US-Dollar pro Jahr für eine 60 m² große Wohnung. Darüber hinaus gelten für Nichtansässige strenge Regeln für die Steuerberichterstattung, Verpflichtungen zur jährlichen Verlängerung der Registrierung und zur Registrierung des Eigentumsrechts.
Zusätzlich sieht sich der Investor mit Währungsschwankungen, Kapitalausfuhrbeschränkungen und im Falle von Sanktionsdruck mit der Blockierung von Transaktionen konfrontiert. Außerhalb der EU gilt die Regel „first buy, last out“ – bei instabiler Politik ist es für Ausländer am schwierigsten, das Asset zu verkaufen.
Mythos Nr. 7: „Das Einkommen aus Immobilien ist höher als aus Bankinstrumenten“
Der Vergleich mit Einlagen ist nicht immer angemessen. Die durchschnittliche Mietrendite in Russland beträgt nach Abzug aller Kosten 3,7–5,2% pro Jahr. Einlagen in russischen Banken bieten einen Zinssatz von 14–16% mit Zinseszins, vollständiger Versicherung und minimalen Risiken.
Finanzinstrumente erfordern keine Wartung, Zeit für das Management, Interaktion mit Mietern und rechtliche Maßnahmen. Die Rendite von Bundesanleihen und Investmentfonds ermöglicht es auch, ein passives Portfolio ohne Belastung aufzubauen. Nur eine professionelle Analyse ermöglicht es, Risiken und Vorteile abzuwägen und je nach Horizont und Ziel eine Strategie zu wählen.
Die Hauptausgaben, die von Anfänger-Investoren ignoriert werden:
- Monatliche Nebenkosten – von 5.000 Rubel in Regionen bis zu 20.000 in Großstädten.
- Grundsteuer – 0,1–0,3% des Katasterwerts.
- Amortisationsreparaturen – ab 50.000 Rubel jährlich.
- Gebühren des Verwaltungsunternehmens – 8–12% der Miete.
- Leerstand zwischen Mietern – bis zu 90 Tage im Jahr.
- Versicherung – 7.000–15.000 Rubel pro Jahr.
- Kosten für die Mietersuche und Vertragsabschluss – bis zu 1 Monatsmiete.
Disziplin anstelle von Glauben an Immobilieninvestitionsmythen
Die Investition in Immobilien erfordert kein Vertrauen in Mythen, sondern genaue Berechnungen und eine abgewogene Analyse. Eine sorgfältige Untersuchung der Kosten, der Marktsituation, der Risiken und Ziele ermöglicht es, Fallen zu umgehen und das Kapital zu erhalten. Immobilieninvestitionsmythen verzerren die Wahrnehmung, ersetzen Logik durch Intuition und führen zu Fehlern. Nur der Verzicht auf Verallgemeinerungen und die Konzentration auf Zahlen ermöglichen es, Immobilien in ein Instrument des Wachstums zu verwandeln, anstatt eine Quelle von Verlusten zu sein.
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